디딤돌 대출 관련 내용정리

여는 글 

자본금이 어느정도 갖춰진 상황이라 디딤돌 대출을 통해 3년 이내 집을 구입하려고 생각중이라, 

 

궁금했던 사항들을 천천히 스크랩해 보기 위한 페이지 입니다.

 - 30대 이상 미혼 세대주 / 수도권 대출시에 유리한 내용을 위주로 기술하였습니다(따라서 생략된 내용도 일부 있습니다.)

 - 세부내용은 한국주택금융공사의 디딤돌 페이지 및 해당 페이지에 게시된 설명자료를 근거로 작성하였습니다.

 - 60제곱미터형 자택 2억 3천, 85제곱미터형 2억 9천을 기준으로 작성했습니다.

 

상품개요(2023. 8. 20. 기준)

 

신청대상 중 주의사항

1. 접수일 현재 세대주여야 한다. (딱히 6개월 등의 기준 없음)

2. CB(Credit Bereau)점수 350점 이상

 - CB점수 = 신용점수 : 낮을수록  신용도가 낮은 것이며, 1천점 만점, 최저 0점까지 있다.

 - 신용평가는 보통 5단계로 점수화한다. 회사마다 기준은 상이하나 5단계가 가장 낮은 등급이며, 0~300중반 정도이다.

3. 순자산 5.06억원 이하

 ☞ 디딤돌 대출은 생애최초의 기회만 아니라면 지속적으로 가능하다고 하나 자산가격을 생각하면, 집을 판매한다고 하더라도 보유중인 주식, 예금 등으로 인하여 받기 어려울 수 있을것으로 보인다.

 

 

대출요건 중 주의사항

1. 대출 가능 주택

  가. 자택 최대 가격은 5억원 이하(신혼/2자녀 이상 6억원)

  나. LTV 최대 70%(생애최초 기준 80%) : LTV는 (대출/자택 가격)의 비율임. 요컨대 집값의 70%까지 대출가능

     ※ 대출한도 : 최대 2억 5천(생애최초 3억) / 30대 미혼 세대주는 

 

2. 대출 대상자

  가. 세대주 조건

     1) 민법상 성년 세대주로 세대주 포함한 세대원 전원이 무주택

     2) 만30세 이상인 자로 구성된 단독세대주도 가능

  나. 소득조건 : 합산 총 소득 6천만원 이하(생애최초의 경우 7천만원 이하)

     - 최근 1개년 소득을 기준으로 판정한다.(대출대상자 및 금리 판정시에만 해당, 이 외에는 2개년 소득 확인)

     - 1년 이상 재직한 근로소득자의 소득증빙은 홈택스 소득금액증명원, 연말정산용 원천징수영수증 등으로 가능함.

       (딱히 유리한 서류는 없을 듯. 소득종류별 연간소득 확인방법 세부 내용은 10페이지 참고)

  다. 무주택 조건 : 세대원 전원이 무주택  (6번 외의 기준은 설명자료 7페이지 '무주택으로 보는 경우' 참조)

       ※ 무주택으로 보는 경우 : ⑥ 만 60세이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택을 소유하고 있는경우

  라. DVI 최대 60% : DVI는 (대출원리금/급여)로 계산. 즉, 월급의 60%이상을 꼬라박아야 하면 대출 안 됨

 

 

30세 이상 미혼 단독세대주에 대한 축소형 디딤돌  대출

  - 주택면적 60제곱미터는 일반적으로 공급면적 24평형을 의미. (일반 디딤돌 대출에서의 85제곱미터는 전용면적 33평형)

  - 대출한도 : 1.5억(생애최초 2억원).

    · 70%대출을 받으려면? 현금 약 6,500만원을 보유한 상태에서 2억 1천만원 주택까지 구입 가능

    ·생애최초 80% 대출을 받으려면?  현금 5,000만원을 보유한 상태에서 2억 5천만원 주택까지 구입 가능

 

 

 

유리한 조건을 받기 위한 고민사항

1. 일반조건 세대주 vs 30세 이상 단독  세대주

   - 자택 보유중인 부모님께서 만60세 이상인 경우에는 해당 부모님을 세대원으로, 본인을 세대주로 변경시 무주택 인정

     (단, 세대 분리상태에서 합가한 경우에는 합가일 6개월 경과해야 자격 인정됨)

   - 그 외의 경우에는 분가를 통해 본인을 단독세대주로 만들어야 함. 

     · (돈은 좀 들겠지만)고시원 등을 이용하여 세대 분리가 가능함

     · 세대 분리는 즉시 효력이 발생한다고 함(정확한 근거자료는 찾기 어려움)

     · 이 경우, 30세 이상 단독세대주에 대한 축소형 디딤돌대출로 이뤄지므로 주택기준이 바뀌는 점에 주의가 필요함

      ☞  내 경우엔 일반조건을 받을 수 있도록 변경하는 편이 훨씬 쉽고, 돈도 적게 들고 유리한 편

 

2. 체증식 vs 원리금 vs 체감식/원금균등(85제곱미터 아파트 2억9천으로 구입 및 생애최초 적용 80% 대출을 가정)

  * 계산은 한국주택금융공사 월별상환원리금 페이지를 이용함

  * 대출기간 30년의 이자율 3%(소득 4천 초과)에 우대금리로 생애최초 0.2% 및 청약 5년 납입으로 0.3% 우대 가정

○ 원금 : 232,000,000 (290,000,000원의 80%), 이자율 2.5%(3% - 생애최초 0.2% - 청약 5년 0.3%)

  - 체감식은 현재 월급에서는 사용하기 어려운 방식임(다만, 체증식과 체감식의 이자 차이는 약 3,240만원 차이)

  - 체증식과 원리금균등분할을 비교시, 체증식 추가 이자는 2,160만원 정도로 전체 원리금 3.3억원 대비 6.5%정도

    (원리금균등으로 3% 대출시의 이자와 비슷함)

  - 체증식의 최저금액은 495,299원이며(2회차 금액. 1년차 기준 납입액 총액은 약 620만원 정도)

  - 1년마다 월납입액이 32,364원(연간 388,368원)씩 증가하여 월 납입액은 최대 1,480,867원까지 증가함

      ☞  체증식활용시 연간 납입액 약 620만원 + 40만원(n-1) 만큼 증가 예정...이지만 생활은 어찌어찌 가능할 것 같다.

 

3. 취득세에 대한 고려

○ 취득세율

  - 2023. 8.기준 취득세는 1주택 1~3%, 2주택시에는 조정대상지역시 8%, 그 외 1~3%이다. 

  - 2023. 1. 5. 이후, 조정대상지역은 강남3구 및 용산구 외에는 없다고 한다.

      ☞  취득세는 1~3% 정도 납입할 것을 고려하면 될 것 같다.

○ 취득세율

  - 생애최초 취득 주택의 경우, 200만원 한도에서 취득세가 면제된다.

  - 당해 시군구 세무부서에 감면신청서를 제출시 환급을 받을 수 있다고 한다.

  - 3개월 이내 거주여부, 생애최초 여부 등을 증빙해야 한다고하는데 대출조건과 동일하므로 크게 문제될 건 없다.

      ☞  취득세 환급을 아파트 관할 시군구 세무부서에 요청하여 별도로 환급받아야 한다. 

 

 

기타 절차적으로 주의할 사항

1. 디딤돌 대출/주택담도대출 등은 잔금을 치뤄주는 형태로 이뤄진다.

  - 내가 직접 돈을 받아 납입하는 형태가 아니며, 계약내역을 증빙하여 잔금을 치뤄달라고 요청하는 형태 

  - 따라서, 수중에 계약금 전체금액이 있어야 하는건 아니라고 함

2. 디딤돌 대출은 주택 구입 전에 사전승인을 받아야 한다.

  - 심사시 최장 40일이 소요되며, 승인 후 30일 이내 실행해야한다.

  - 이를 위해, 1개월 이내에 전입신고를 마치고, 전입세대열람표를 대출기관에 제출해야 한다.

3. 대출 신청이 가능한 기관(기금 수탁은행)에는 우리, 신한, 국민, 농협, 하나은행이 포함된다.

4. 매매 전체의 절차 : 대출상담 - 매매계약서 체결 -  가계약금 지불 - 계약체결&계약금 지급 - 중도금 납입 - 잔금 납입

  - 가계약금/계약금 등 지불을 위해 미리 계좌 한도를 조정해 둘 필요가 있다.

  - 가계약금/계약금/중도금은 상황에 따라 다르다고 한다. 다만 일반적으로 계약/중도금은 각 매매액의 10%정도라고 한다.

    · 가계약금은 부동산 체결을 선점하기 위한 용도이며, 꼭 걸지 않아도 무방하다.

    · 가계약금이 상호간 합의사항을 정리하고 중개사 중재하에 고지를 동반하여 걸린 경우에는 계약파기시 손실된다.

    · 계약금은 계약의 성립을 증빙하는 용도이나, '파기를 원하는 측'에서 계약금을 넘기고 계약을 파기할 수 있다.

    · 중도금은 계약 파기를 막는 효과를 지닌다(민법 565조상 언급된 '당사자의 일방이 이행에 착수'에 해당)

    · 잔금은 대출금과 본인의 잔여 예산으로 처리한다.

  - 돈도 돈이지만 계약 조건에 대한 특약 등을 사전에 미리 고려해두는게 좋다.